房地产估价程序步骤

第1种观点： 自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：1、明确估价基本项明确估价基本事项主要应包括：明确估价目的，应由委托方提出；明确估价对象，应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况；明确估价时点。在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。2、估价作业方案拟定明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；预计所需的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度。3、搜集估价所需资料估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；相关房地产交易、成本、收益实例资料；反映估价对象状况的资料。4、实地查勘估价对象估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。5、选定估价方法计算6、确定估价结果7、撰写估价报告8、估价资料归档完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。一、房屋抵押网贷的评估流程是什么1、其委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋评估相关知识。2、那委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料。3、当资料准备齐全并交给估价单位之后，委托方便可与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。

第2种观点： 一、房产评估流程房产评估流程如下：1.明确评估基本事项明确评估目的。在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。2.制定工作计划。3.实地查勘收集资料。实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。4.测算被评估房地产价格。般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。5.综合分析确定评估成果。6.撰写评估报告。二、房产评估需要什么资料房产评估需要的资料有房屋所有权证复印件、国有土地使用证复印件(这两项没有的，就提供不动产权登记证书复印件)、房屋产权人的身份证复印件。将这些资料提供给评估公司后，评估公司会到你房子所在地进行现场勘查、照相。三、房产评估需要多久出报告房产评估一般需要3-7天的时间出报告，特殊情况下，当天也可以拿到评估报告。同时注意两点：1.注意评估费的收费标准为千分之五，也就是0.5%，可以小议价；2.某些银行有指定的评估机构，其他评估机构的评估报告在某些银行并不认可。一般情况下，二手房买卖价格只要双方协商确定，房地产相关部门就会据此登记过户，但以下四种情形必须进行评估。(1)买卖双方认为有必要时。(2)进行房地产保险时。房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。(3)申请抵押贷款时。向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。

第3种观点： 一、获取估价业务：1.委托。2.企业或个人委托。3.自有自估。二、受理估价委托：1.明确双发权利与义务。2.合理安排时间及人员。3.保证估价质量。4.适当提供相关附加(增值)业务。5.注意适应相关行业的要求(如审计)。三、拟定估价作业方案：估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划必须先行调查，在已经确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目链接做出统一安排。包括手机整理委估地产的相关资料、实地踏勘证、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用。试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。四、收集资料实地踏勘：产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘察周围环境景观、地价调查等内容。五、分析整理相关资料：对于收集的资料，应充分分析是否为估价作业必要的充分资料，以及该资料是否存在偏差或不真实，所以有必要对资料进行整理和分析，对针对不同估价方法所收集的资料进行归类：对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。六、选定方法试算价格：根据估价目的、估价对象特点，所收集到的资料的状况。选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价，一般不少于两种方法。七、确定宗地估价结果：估价师根据估价资料。对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后的估价额。一般有五种方法，一是算数平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。八、撰写估价报告书：土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认和备案。(从报告格式上看。宗地估计报告可分为书信式、文字式和表格式。)九、交付估价报告十、估价资料归档